Etapas de construcción de una casa: cuánto demora el primer piso
Un cronograma realista del primer piso de una casa en Lima: qué se hace en cada etapa, cuántas semanas toma y qué cosas alargan la obra (para que no te pasen).
Etapas de obra
"¿En cuánto tiempo estará lista mi casa?" es la segunda pregunta que más nos hacen, después del precio. La respuesta depende del metraje, del suelo y del nivel de acabados, pero sí hay un orden fijo y plazos de referencia que te sirven para planificar tu dinero y tu mudanza.
Aquí tienes las etapas de construcción del primer piso de una casa en Lima, en el orden real de obra.
Resumen: cronograma de referencia del primer piso
Para una vivienda de primer piso de unos 100 a 120 m², en albañilería confinada y con planos listos:
| Etapa | Trabajos principales | Plazo de referencia |
|---|---|---|
| 0. Trámites | Planos, licencia de edificación | Variable según municipalidad |
| 1. Preliminares | Limpieza, trazo y replanteo | 2 a 4 días |
| 2. Cimentación | Excavación, zapatas, cimientos, sobrecimientos | 2 a 3 semanas |
| 3. Estructura y muros | Asentado de ladrillo, columnas, vigas | 3 a 5 semanas |
| 4. Techo aligerado | Encofrado, viguetas, instalaciones, vaciado y curado | 2 a 3 semanas + desencofrado |
| 5. Acabados | Tarrajeo, contrapiso, pisos, enchapes, pintura | 1 a 3 meses |
En total, el casco gris del primer piso suele estar listo en 2 a 3 meses de obra continua, y la casa terminada entre 3 y 6 meses, según acabados. Son referencias: tu cronograma exacto sale de la visita técnica.
Etapa 0: planos y licencia
No es obra, pero es lo que más se subestima. Sin planos de estructuras no se puede presupuestar bien ni construir con seguridad, y sin licencia te expones a multas o paralizaciones. Te lo explicamos en licencia de construcción en Lima.
Etapa 1: trabajos preliminares
Limpieza del terreno, nivelación, instalación de agua y luz provisional para obra, y trazo de ejes según el plano. Un trazo mal hecho se arrastra hasta el último muro, por eso se verifica con wincha y escuadra antes de excavar.
Etapa 2: excavación y cimentación
Se excavan zanjas y pozos para zapatas, se coloca el acero de arranque de columnas y se vacían cimientos y sobrecimientos. En suelos difíciles (arena, relleno, pendiente) esta etapa puede alargarse. Más detalle en cimentación para una casa de 2 o 3 pisos.
Etapa 3: muros, columnas y vigas
Se asientan los muros de ladrillo y luego se encofran y vacían las columnas de confinamiento. Después se arman las vigas que amarran todo a la altura del techo. Es la etapa con más mano de obra y donde se nota la experiencia de la cuadrilla: muros a plomo, juntas parejas y columnas sin cangrejeras.
¿Quieres un cronograma real para tu obra?
Después de la visita técnica te entregamos el presupuesto por etapas y el plazo de cada una, para que planifiques tu inversión mes a mes.
Pedir cronograma por WhatsAppEtapa 4: techo aligerado
Se arma el encofrado y los puntales, se colocan viguetas y ladrillos de techo, se dejan las tuberías empotradas y se vacía el concreto. Luego viene el curado con agua y la espera para desencofrar. Esta espera no se debe apurar: retirar los puntales antes de tiempo es una de las causas más comunes de fisuras en techos. Conoce el servicio de techos aligerados.
Etapa 5: acabados
Con el casco listo, se avanza con tarrajeo, contrapisos, instalaciones, pisos pulidos o frotachados, enchapados y pintura. Esta etapa es la más flexible: puedes hacerla completa o por ambientes, según tu presupuesto.
Lo que más retrasa una obra (y cómo evitarlo)
- Pagos que no calzan con el avance: por eso trabajamos con presupuesto por etapas cerradas, para que sepas cuánto necesitas y cuándo.
- Material que llega tarde: la compra se programa con anticipación según el cronograma.
- Cambios de diseño a mitad de obra: mover un muro después de vaciado cuesta tiempo y dinero.
- Lluvias o garúa en el vaciado: en Lima son leves, pero conviene programar bien los vaciados y proteger el concreto fresco.
- Sin un responsable claro: cuando nadie coordina, cada gremio espera al otro. Un solo equipo de inicio a fin evita esos tiempos muertos.
Tu primer piso, con fecha de entrega
En Maestro Obrero te entregamos un presupuesto con precio cerrado y el plazo de cada etapa antes de empezar, y cumplimos el plazo que acordamos contigo. Atendemos en Surco, San Borja, La Molina, San Luis, La Victoria, Huachipa, Cieneguilla y toda Lima.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto demora construir el primer piso de una casa en Lima?
- Como referencia, el casco gris de un primer piso de unos 100 a 120 m² suele tomar entre 2 y 3 meses de obra, sin contar trámites. Los acabados pueden sumar de 1 a 3 meses más según el nivel elegido. El plazo exacto depende del metraje, el suelo y el ritmo de inversión.
- ¿Cuánto tiempo hay que esperar para desencofrar el techo aligerado?
- Los costados de vigas pueden retirarse en pocos días, pero los puntales que sostienen el fondo de la losa se mantienen más tiempo, normalmente un par de semanas o más, según el concreto y lo que indique el ingeniero. Retirarlos antes de tiempo puede causar fisuras o deflexiones.
- ¿Se puede avanzar la obra por partes según mi presupuesto?
- Sí. Trabajamos con presupuestos por etapas cerradas: cimentación, estructura y muros, techo y acabados. Lo importante es no detener la obra a mitad de una etapa estructural, por ejemplo con columnas vaciadas y sin techo.
- ¿Qué retrasa más una obra?
- La falta de planos o licencia, los pagos que no llegan a tiempo, el material que no se compra con anticipación, los cambios de diseño a mitad de obra y no tener una sola persona responsable del avance.
