Licencia de construcción en Lima: requisitos y pasos para ampliar tu casa (2026)
Si vas a levantar un segundo piso, ampliar un ambiente o remodelar tu vivienda en Lima, necesitas saber si tu obra requiere licencia de edificación, en qué modalidad entra y qué documentos pide tu municipalidad. Aquí te lo explicamos en lenguaje simple, sin rodeos.
Trámites
En el Perú, las licencias de edificación se rigen por la Ley N.° 29090 (Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones), cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por el D.S. N.° 006-2017-VIVIENDA, y por su reglamento. Cada municipalidad distrital de Lima (Ate, La Molina, Santa Anita, San Juan de Lurigancho, Surco, etc.) aplica esa norma con sus propios formatos, tasas y plazos internos, que figuran en su TUPA.
¿Necesito licencia para ampliar o remodelar mi casa?
En la mayoría de casos, sí. Necesitas licencia de edificación si vas a:
- Construir un segundo o tercer piso, o techar un área que hoy está libre.
- Ampliar ambientes (sumar dormitorios, cocina, baño) aumentando el área techada.
- Remodelar cambiando la estructura: abrir vanos en muros portantes, retirar columnas o vigas, modificar losas.
- Demoler total o parcialmente la vivienda.
La norma considera algunos trabajos que no requieren licencia, como las obras de acondicionamiento o refacción que no tocan la estructura (cambiar pisos, enchapes, pintura, carpintería o instalaciones interiores) y los cercos frontales de hasta 20 metros lineales, salvo que el inmueble sea patrimonio cultural o esté sujeto a régimen de propiedad exclusiva y común (por ejemplo, un departamento en edificio).
Ojo: que un trabajo "no requiera licencia" no significa que puedas hacerlo de cualquier forma. Si vives en un edificio o quinta, revisa también el reglamento interno y avisa a la junta de propietarios.
Modalidades de licencia: ¿en cuál entra tu obra?
La ley clasifica las obras en cuatro modalidades (A, B, C y D) según su tamaño y complejidad. Para viviendas, las más comunes son la A y la B:
| Modalidad | Casos típicos en vivienda | Quién aprueba |
|---|---|---|
| A (aprobación automática con firma de profesionales) | Vivienda unifamiliar nueva de hasta 120 m² construidos; ampliación de vivienda unifamiliar con licencia o declaratoria previa, siempre que el área techada total (existente + ampliación) no supere 200 m²; remodelación sin cambios estructurales, sin cambio de uso ni aumento de área. | La municipalidad recibe el expediente completo y el cargo de ingreso es la licencia. |
| B | Ampliaciones o viviendas que superan los límites de la modalidad A, o que requieren sótano, semisótano o excavaciones mayores a 1,50 m junto a casas vecinas. | Evaluación previa de la municipalidad o de revisores urbanos. |
| C y D | Edificaciones de mayor escala o uso especial (multifamiliares grandes, comercio, industria, salud, educación). | Comisión técnica o revisores urbanos. |
Si tu casa no tiene licencia ni declaratoria de fábrica inscrita, el camino cambia: primero hay que regularizar lo existente o tramitar la licencia por la modalidad que corresponda al total de lo construido. Conviene revisarlo antes de comprar un solo saco de cemento.
Requisitos para la licencia de edificación (vivienda)
Los requisitos exactos los fija tu municipalidad, pero en Lima casi siempre te pedirán:
- Formulario Único de Edificación (FUE), firmado por el propietario y los profesionales responsables.
- Documento que acredite la propiedad: partida registral de SUNARP o, si el predio no está inscrito, el título que te faculta a construir.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: indica cuántos pisos, qué retiros y qué área libre permite tu lote. Se pide en la misma municipalidad.
- Planos de ubicación, arquitectura, estructuras e instalaciones (eléctricas y sanitarias), firmados por arquitecto e ingenieros colegiados y habilitados.
- Memoria descriptiva y, en ampliaciones, los planos o la licencia de lo ya construido.
- Pago de la tasa municipal según el TUPA del distrito.
Para ampliaciones de un segundo piso es clave el plano de estructuras: el ingeniero debe verificar que las columnas, vigas y cimientos del primer piso soportan la carga nueva. Es el punto donde más obras informales fallan.
Paso a paso para sacar tu licencia
Pide el certificado de parámetros
Antes de diseñar, confirma en tu municipalidad cuántos pisos y qué área puedes construir en tu lote. Te ahorra rehacer planos.
Encarga los planos a profesionales colegiados
Arquitectura, estructuras e instalaciones. En una ampliación, el ingeniero civil evalúa lo existente antes de proyectar el piso nuevo.
Arma el expediente y preséntalo
FUE, documentos de propiedad, planos, memoria y pago de la tasa. En modalidad A, el cargo de ingreso sellado constituye la licencia.
Construye con la licencia en obra
Tenla visible y respeta los planos aprobados. Si cambias el diseño, se tramitan modificaciones.
Conformidad de obra y declaratoria de edificación
Al terminar, solicitas la conformidad para que la municipalidad verifique que se construyó según lo aprobado.
Inscribe en SUNARP
Con la declaratoria inscrita, tu casa queda en regla para vender, heredar, hipotecar o alquilar formalmente.
¿Cuánto dura la licencia?
La licencia de edificación tiene una vigencia de 36 meses desde su emisión y puede prorrogarse una sola vez por 12 meses, si lo solicitas dentro de los 30 días calendario previos a su vencimiento. Si la obra se va a construir por etapas (primero casco, luego acabados), planifica los tiempos para no quedarte sin licencia a mitad de camino.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
- Multas y paralización de la obra por parte de la municipalidad, a veces tras la denuncia de un vecino.
- Orden de demolición de lo que no cumple los parámetros (por ejemplo, un piso de más).
- No podrás inscribir la ampliación en SUNARP, lo que complica una venta, herencia o crédito hipotecario.
- Riesgo estructural: sin planos ni cálculo, nadie garantiza que la casa resista un sismo con el piso nuevo encima.
¿Vas a ampliar tu casa?
Te visitamos, revisamos la estructura existente y te entregamos un presupuesto claro por etapas para tu ampliación. Si aún no tienes licencia, te orientamos sobre por dónde empezar.
Cotizar mi ampliación por WhatsAppPreguntas frecuentes
- ¿Necesito licencia para construir un segundo piso en Lima?
- Sí. Levantar un segundo piso aumenta el área techada y carga la estructura existente, por lo que requiere licencia de edificación. Si la vivienda es unifamiliar, tiene licencia o declaratoria previa y el área techada total no supera 200 m², normalmente entra en la modalidad A.
- ¿Qué obras no necesitan licencia?
- Los trabajos de acondicionamiento o refacción que no modifican la estructura (pisos, enchapes, pintura, carpintería, instalaciones interiores) y los cercos frontales de hasta 20 metros, salvo excepciones como inmuebles patrimoniales o en régimen de propiedad común.
- ¿Cuánto demora sacar una licencia modalidad A?
- En la modalidad A la aprobación es automática: si el expediente está completo, el cargo de ingreso constituye la licencia. El tiempo real depende más de conseguir el certificado de parámetros y tener listos los planos firmados.
- ¿Cuánto cuesta la licencia de construcción?
- La tasa la fija cada municipalidad en su TUPA, por lo que varía entre distritos. A eso se suman los honorarios de los profesionales que firman los planos. Consulta el TUPA de tu distrito antes de iniciar.
- ¿Puedo regularizar una ampliación hecha sin licencia?
- En muchos casos sí, mediante los procedimientos de regularización que establece la normativa, siempre que lo construido cumpla los parámetros urbanísticos. Si no los cumple, la municipalidad puede exigir adecuaciones o demolición de la parte irregular.
Esta guía es informativa y resume la normativa vigente a 2026. Los requisitos y tasas pueden variar según tu municipalidad; confírmalos en su TUPA o mesa de partes antes de presentar tu expediente.
